どうしようもない不動産の処分方法

誰も使わないし、むしろ不要だし、処分したい。
そんな時の考え方を説明します。

前提として「市場価格が低い or ゼロ or マイナス」の不動産です。

"不動産業者が売却に動いてくれないくらいのレベル"

だと思ってください。

大原則：基本は隣人

近くに家が建っていて、お隣さんがいる場合は
置き場や駐車場用地にしてくれることがあります。
贈与するものとし、
所有権移転登記の費用や不動産取得税まで肩代わりしてあげれば
もらってくれるかもしれません。安い金額で売買してもいいです。

いずれにせよ、タダにする代わりに
「元所有者は物件について何ら責任を負いません」
という特約を付して契約書を交わすべきでしょう。

さて、まず不要な不動産をいくつか類型化して考えてみます。

①更地
②中古戸建
③共有持分
④農地
⑤原野商法の山林
⑥袋地

これくらいでしょうか。

まず①更地。

遠方で不要な土地や、駅から遠い分譲地など。
昭和４０年代の開発ブームの時に数十万円で購入して、
そのまま何もせず今まで来てしまった土地。
あるいは、実家が継いできた土地を相続するケースもあります。
「なんかわからないけど、この土地持ってるんだよね」
と親から聞かされ困惑する子世代、というパターンです。

これは最悪、１万円とか５万円にすれば売れることがあります。
適法かどうかわかりませんが、
ジモティなどで売りに出している人もいますね。

報酬が出ないため、不動産業者は手伝ってくれません。
別途で２０万円くらいの報酬を渡してお願いをしたり、
多少マイナスを覚悟すれば、売却を支援してくれることもあります。
個人取引はトラブルを招くこともあるのでご注意ください。

また、業者名は出しませんが、
金を渡せば引き取ってくれる不動産業者がいくつか存在します。

支払う金額も５０～３００万円くらいと幅広いです。

引き取った土地を適正に管理する業者もありますが、
一度も草刈りせず放置する会社もあるようです。

最初は引き取り金をもらってプラスなのでしょうけど、
その後、手放せない遠方の土地を一生管理できるわけないので、
適度に金を運営者に移した後、会社を倒産させるのかと思っています。
善悪はさておき、そういう会社は増えています。

②中古戸建

建物が使えるならいいのですが、廃屋のようなものは、
解体する費用で赤字になってしまいます。

古家リノベーションマニアもたまにいますが、
貸家にできないくらい地方の物件では、かなりどうしようもないです。

隣地が引き取ってくれず、解体費用も出せないようだと、
現実的に放置する他ないように思います。

使えない廃屋があると、

引き取り業者も引き取りNGになることが多いです。

リアルな話、結局、この廃屋をどうにかするのに
「誰かがお金を出さなければいけない」わけです。
自分がお金を出せない・他人も要らない・国も何とかできない、
となれば、現実どうしようもないです。

ぎりぎり利用価値がありそうなら、
①と同じく「ありえないくらい低価格で販売する」ことになります。

道路に接していたり、付近に住民がいる戸建なら

借金してでも解体しておいた方がいいとは思います。
管理不十分で家が崩れ、近隣住民が怪我でもすれば
刑事罰に問われるでしょう。せめて更地にしておけば、
草の管理と固定資産税の問題が残るだけですし、
近隣住民がもらってくれるかもしれません。

※何度も言っていますが、市街化調整区域では、
古家を解体すると再建築困難になる土地があります。
市場価値が出そうな場合は、解体する前に相談してください

③共有持分

現実的に困っている人が多いです。
共有といってもパターンが幾つかあります。

・シンプルに所有権持分で分かれている
・遺産相続がまとまらず遺産共有のケース
・相続登記をさぼって登記できない推定共有の状態

などなど。

基本的に共有物は分割請求ができ、分割請求訴訟を起こし、
最終的に換価分割することになります。
無理やり何とかする余地はあるわけです。

ただし、訴訟にも時間と費用がかかります。
最終的に売却してプラスが出る物件ならいいですが、
市場価値が無い物件の共有持分はどうしようもありません。
金を支払って持分を引き取り業者に移転することになります。

共有持分買取業者は多数存在します。
２３区内や主要都市の駅近物件なら買い取ってくれます。

ただしかなり安価です。
市場価値が低い地域は相手にしてくれません。

尚、底地と借地の場合は別です。
土地は単独所有、借地上の建物も単独所有ですから、
共有物分割請求はできません。
底地・借地も買取業者はいますから、
市場価値が高い場所なら買い取ってくれます。
ただし、訳あり物件扱いなので相当安いです。
田舎の土地だと取り扱い自体難しいですが、
経験上、岩槻市の住宅地の底地くらいまでは買ってくれたので、
都市近郊で、更地の所有権価格が坪２０万円くらいなら、
業者買取の土台に乗る可能性はあります。

共有持分や底地借地は、
共有者がみんなで協力したり、地主と借地人が協力すれば
１つの所有権としてまとまります。そのため、

「みんなで協力して売却する」
「誰か一人が他の人の分を買い取って単独所有にする」

という方針も成り立ちます。
たまーに、これがうまくいくこともあります。

④農地

これが一番やっかい。
不動産買取業者は農地を購入できません。

農地は、農家（や農業法人）以外は買えません。
農地法の規定で、そもそも所有権移転ができません。

買取業者が「農地でも買えます」という場合、詐欺の可能性が高いです。

※農業法人で買取・引取を謳っているところもあります。

耕作可能性がない地域の農地譲渡に

農地法４条許可が出るかどうかわかりませんから、

とにかく"所有権が移転できるまでお金は支払わない"ようにしてください

仮登記を付けて管理してくれるとしても、
その業者が破綻したり土地を放置した時、
その土地の管理義務を問われるのは元所有者です。
登記簿を見れば、所有者は変わらず元のままですからね。

「農地転用できる（需要がある）土地なら何とか売却できる」

のですが、結局、転用する需要がある農地は少ないです。

「たいして需要が無いから現在まで農地のまま放置された」

というのが、郊外農地の実態だと思います。

耕作放棄されて荒れた農地だと、農家も借りてくれないです。
農地中間管理機構に「貸したい」と依頼したところで、
そもそも借手すらいません。農家は減少する一方ですし、

耕作適地は他にいくらでもあります。

といったわけで、資金力や労働力が無ければ、
はっきり言って基本は放置です。
現在の法制度が現実に即していないので、どうしようもないです。

相続で取得した農地なら、

最近できた相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性はあります。
これは令和６年現在、農地も対象に入っています。
境界確定ができて、樹木が繁茂しておらず、

埋設物・ガケなどの大きな問題がなければ国庫へ帰属させられそうです。
ただし、そもそも境界確定費用（安くても30～40万円）がかかりますし、

隣地が所有者不明のため境界確定できなければ、国庫帰属は難しそうです。

※市町村によって非農地証明書の取り扱いがあれば、
長年の耕作放棄地を農地以外へ地目変更できる場合があります。
あるいは取り扱いが無くても直接法務局へ地目変更を持ち込んで
承認させるケースもあります。但し、農業振興地域だと厳しいです

⑤原野商法の山林

これはピンからキリまであります。

「土地の場所すらわからないんですが」

という相談から入ることが多いです。

北海道の山奥や、謎の原野を切り分けられただけの場所も多く、

土地自体が利用できそうになければ、価値はありません。

ただし、都市圏近郊の土地で、そこそこまとまった面積があり、

公道に接している土地。
あるいは通路や共有道路を使って土地へ出入りできるような土地は
資材置き場として売却できる余地があります。

０円贈与も成り立つかもしれませんし、
多少なりとも手放せる余地はあります。

利用価値次第、ということですね。

利用価値が無さそうなら放置するしかないです。

こんなもの、お金を支払って業者に押し付けても仕方ないです。

気になるなら引取業者行き。そうでなければ放置となります。

「もしかしたら将来分譲地になったり
事業用地になるかもしれないじゃないか」

と思っている所有者もいます。

ところが原野商法の山林は、土地が細切れ分譲されており、
数十年後の現在、大半が所有者不明土地です。
壮大な国家事業が起きて、国家権力で収用してくれるならともかく、
もはや民間事業者は手が出せません。

もはや金額の問題ではなく不明土地だらけなので

まとめることができません。そもそも無理です。
相続土地国家帰属制度を使いたいですが、
場所の特定もできず、隣地も所有者不明土地では、
土地の境界明示ができません。国に押し付けられないでしょう。

次の世代にとって重荷と思うなら、高い金を支払ってでも
不要土地引取業者にお願いすることになります。

⑥袋地

手前の土地に阻まれた未接道地です。

公道に接道している土地が囲繞地（いにょうち）、

囲繞地に邪魔されて道路に出れない土地が袋地（ふくろち）です。

袋地は公道に接道していないため建築不可です。
手前の土地が邪魔なので出入りもできず利用価値が無い、
そんな土地です。市街地でも未だ残っていたりします。

やはり「近隣」がまず最初。

手前の土地所有者が買ってくれないと

どうしようもないことが多いです。

２３区内や駅前なら、大規模開発用の"種地"として
業者が買い取ってくれることがありますが、一等地に限られます。

民法上、囲繞地通行権といって、

手前の土地を通らせてもらう権利はありますが、

建築可能になるまで利用できる権利はありません。
やはり袋地単独では、ほとんど市場価値は無いです。

古家があっても接道長さが２ｍに及ばず、
建築不可のところはけっこうあります。
接道長さが１．５ｍや１．８ｍの場合、
自治体によっては４３条２条２項建築許可の対象になることもあります。
このあたりは要調査です。

手前の土地が売却される時に一緒に売却してもらう、

というのは有効な手です。
一体にすると手放せるかもしれません。

手前の人が代替わりして、実家を建て替えるなどあれば、
その時に買い取ってもらうのも手です。
手前の人とは仲良くしておくとよいでしょう。

⑦崖（ガケ）

どうしようもないです。

相当無理です。建築できる場所だとしても、
造成費用がえらい高くつくからです。

一応、２ｍ以上の高低差があれば大体ガケになります。
建築する時は、崖下の土地に迷惑がかからないよう、
土留めの壁を造る必要があります。これが高額なのです。

とはいえ、たとえば大田区や文京区あたり、
土地価格が高い場所の崖下・崖上であれば、
一定の価値を持つことがあります。
むりやり頑張って造成宅地にする需要もあり得るからです。

つまり崖を造成する費用を考慮しても、
市場価値がある立地なら、処分できる可能性があります。

郊外・田舎の場合。
たとえば東松山近隣の某町に、区画整理地のなかの崖地があります。
どうしてああなったのかわかりませんが、
なかなか処分できないわけです。１０万円で買っても、
造成費用で１０００万円かけることになります。
総額１０００万円の崖上・崖下宅地というと、
手を出す価値がありません。

ガケでも場所・状態によっては、
低価格売却・０円贈与が可能なことがあります。
以前、住宅団地のそばの崖を５万円で購入してもらいました。
植物の栽培用地として使うのだそうです。
そんなこともあるんですねぇ、と驚いた現場でした。

崩れそうで安全性が危険視されたり、
接道しておらず立入困難な崖は、
やはりどうしようもないと思います。

崖上・崖下に建っている戸建でも、
「安全性が確保されているっぽい」様子なら市場価値があります。
東松山でも高坂ニュータウンには崖が多いですよね。
それでも通常に取引されています。

平成頃に造成されたニュータウン系は、

建築確認申請時、建築士が安全性を確認して建築OKとすることが普通です。

尚、危険な崖地は引き取り業者でも引き受けてくれないことが多いです。

"持ってるだけで危険"だからです。

持ってるだけで危険なわけですから、国庫も引き受けてくれません。

田舎の山を持ってる人は注意してください。

大雨でがけ崩れが起きて、被害を被った人から民事・刑事とも

責任を求められる場合があります。

⑧産業廃棄物やゴミの山の土地・埋設物ありの土地・土壌汚染の土地

たまに県道沿いなどで見かける、
「なんか山みたいになってるなぁ」という土地は、
だいたい昔、残土やら産廃やらを捨てていった場所です。

また、コンクリートガラや公共事業の産廃を地中に埋めた土地。
こういうのも県道沿い・国道沿いに多いですね。
相続した次世代が知らされていないことがあり、トラブルになります。

あるいは工場跡地・ガソリンスタンド跡地・昔のクリーニング屋跡地。
こういうのは薬物で土壌汚染されていることがあります。
薬品・有機化合物まみれの土地、というわけです。

こういう土地は

①すべてキレイにする費用を考慮しても価値がある
or ②そのまま利用する価値がある

なら処分可能、となります。
①は大規模な土地で、マンションやショッピングモールになる場合など。
②はそのまま資材置き場にする場合です。

ただし不動産売買するにせよ贈与するにせよ、
「知りながら告げなかったこと」は損害賠償につながります。
「埋まってるよ」「汚染されてるよ」と契約書に明記して取引します。

売買するなら事前に地中調査のうえ、
必要に応じてそれらの撤去・処分を行ったうえで売却するか、

「色々埋まってるかもしれないけど一切売主は責任を負いません。
買主が頑張ってください」

という合意形成のもと売買します。

特に土壌汚染の土地は、
近隣の土地への汚染拡大・あるいは水質汚染にもつながり
甚大な責任を求められる恐れがあります。
注意して売買する必要があるでしょう。

不要物件の処分をボランティアで手伝うことがたまにあります。

現実、どうあがいても無理な土地は多いです。
特に農地は難しいです。

埼玉県では農地の開発許可基準が厳格化され、
特に農業振興地域など１種農地の宅地転用が厳しくなりました。
農業振興地域内・農地改良区の土地は、

意外と住宅用地として取引されていたのですが、

一挙に農地転用できない農地が増えました。

また、引き取りサービス業者にも詐欺的な話をよく聞きます。

先日土地の相談を受けましたが、
「２００万円くれたら引き取る」と業者に言われたそうです。
でもその土地は農地です。

所有権移転もできないのに、どうやって引き取るのでしょうか？

結局、その土地は１００万円程度なら
住宅転用可能な農地として売れると思いましたので、
売却方面で話を進めて、先日、契約まで完了しました。

伐根伐採して測量して手数料支払って、となると、

結果、売主の手残りはほぼゼロ円ですが、

少なくとも２００万円支払って詐欺られるよりはマシです。

不要土地問題は日本の所有者不明土地問題にも繋がる、

根が深い社会的問題です。解決のしどころが見つかりません。

とりあえず「本当に引き取りサービスしかないのか？」という
確認のご相談くらいは頂けると嬉しいです。
どうしようもない土地なら、
正直に「どうしようもないです」とお伝えしますので・・・