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原野商法と不要土地

売却のあれこれ


第二次大戦後、ベビーブームによる人口増加と都内への人口集中のため、
都心部では住宅が不足し、地価が高騰していきました。
もはや都内で土地は買えず、ドーナツ化現象といって
東京から少し離れた千葉・埼玉・神奈川に住宅用地が乱開発されていきます。
埼玉はドーナツ化現象の主役なのです。

ドーナツ化現象が起こった原因は都心の土地不足なのですが、
他に、都心の人口密集地では公害問題が深刻化し、
排気ガスや水質汚染によって居住環境が悪化したため、
良好な住環境を求めて郊外へ土地を求めた、という側面もあるそうです。

当時、土地不足のため、土地は一貫して値上がり基調です。
昭和40年頃から土地は投機的に売買され、
北海道の山々が細切れにされて売買されたり、
埼玉の山林も、意味不明に細切れ分譲されたところが沢山見られます。


こういうのは「郊外へ移り住みたい」からではなく、
将来の値上がりを期待して土地購入した人が多かったようです。

当時の新聞広告には郊外分譲地の販売広告が数多く見られ、
「土地は目減りしない」「値上がりするから儲かる」という
土地神話が拍車をかけ、もはや実体経済をかけ離れて
「土地の権利を持っておけば安心」という感覚すらあったようです。
値上がりする安定資産。安全投資。
だから権利を持っておけばいい。権利証が欲しい。
もはや現地を見ないで購入しても所有権さえあればいい、という空気です。



これがいわゆる原野商法なわけですが、
当時は一流新聞に、当たり前のように新聞広告が出されており、
我先にと分譲会社に電話し、購入申込したのです。



開発業者は民間企業ですから、その造成の質もピンキリ。
誠実に造成した住宅団地は、現在も利用されていますが、
森林伐採すら行わず、森をぶつ切りにして分譲販売し、
売り逃げた業者も沢山います。



というわけで、昭和30~40年頃、
原野商法の土地を購入した人々は、
詐欺に騙された、というより
「儲け話に乗っかって失敗しただけ」
という見方もあるようです。

※なにしろ失敗した本人が仰っていました



また、当時は都市計画法の施行前後。
未線引区域の土地を開発していたと思ったら
急に都市計画区域と調整区域の線引きが行われ、
開発許可が必要になってしまいました。
許可を得るところもありましたが、
予算や設計の都合上、開発許可を取らないまま違法造成を続行。
そのまま売り切ってしまう分譲業者すらいました。

結局、許可を取っていないため、
開発道路は建築基準法上の道路に指定されず、
建築不可の分譲地が出来上がってしまったわけです。

当時の分譲地ですが、
もちろん住宅目的で購入した人々も多かったです。

ドーナツ化現象の代表例ですが、
駅を離れて、バス便でなんとかたどり着くような場所の、
山や岩盤を開発して住宅団地を造成した場所。
東松山でも数多くありますし、吉見町の山中にも沢山あります。


人口減少社会の昨今、こうした古い住宅団地の物件は
世代交代の兼ね合いもあって、数多く売り出されています。

中古戸建はなんとかなるのですが、
条件の悪い更地が残ったままですと、売れないことも多いです。
もはや現代は土地不足ではありませんから、
不便な場所に、数千万円かけて住宅ローンを組みたくないわけですね。

昭和30~40年代に土地を購入した人は、
実はそんなに高値で買っていません。
勿論、当時と貨幣価値の違いはありますが、
当時の購入価格は40万円~60万円くらいです。
一方、土地価格がさらに高騰した平成前後に買われた方は、
駅から遠い土地にもかかわらず坪20万円、
一番高い時期には坪40万円で購入している場所もあります。

土地面積は40坪くらいが多く、
現代のニーズには合わないことが多いです。
当時は土地不足ですから、なるべく分譲面積を小さくして、
戸数を増やしたかったためです。


さて現代。
それらの土地を売ろうと思えば、
近隣の駐車場用地にでもするしかないわけですが、
そうすると50万~100万円の世界です。

買った時と比べても大して変わらないし、
いいじゃないかと思うのですが、そうはいきません。

何しろ、この土地はバブル期にも持ち続けた土地です。
平成初めには「1000万円で譲って欲しい」「2000万円で買います」
という話が来ていたわけで、
今売ってしまうと"損した気になる"。

古い住宅団地に余っている空地の半分くらいは、
実は「損切りできない土地」だったりもするのです。

駅から遠く離れた古い住宅団地でも、
50坪程度あれば建築用地として売れます。
しかし金額は多くの場合、
100万円前後にしかなりません。
売るために測量したり、山林と化した荒れ地を整地すれば
赤字になるかもしれない。

そんな、どちらかといえば負動産になってしまった土地。
当時、投機目的で土地を購入した人々は、
そもそも比企地方に縁がありません。
何しろ新聞広告を見て購入を決意した方々です。
多くは都内在住だったり、相続が発生して散り散りになったりしています。


「次世代が困らないよう処分しなければ」
という売却ニーズは結構あります。
しかし、金額が低いと仲介手数料も安くなるため、
不動産会社が売却を受け付けてくれないことが多いです。

※低価格帯の仲介手数料については、法改正により
上限19.8万円(税込)まで頂戴できるようになりましたが、
それでも断られることが多いようです。


正直、弊社も是非販売させて欲しい!とは言えません。
地元のことなので、頼まれたら、できる限りお手伝いしていますが、
1物件預かるだけで、それなりの工数が発生しますから、
人件費も含めるとペイできないのが正直なところです。


とはいえ、放置された住宅団地の空き地は、
地元住民がボランティアで草刈りしているのです。
皆が困っています。誰かが綺麗にしないといけない問題ではあります。

いまどき「ゼロ円物件!」みたいなものも流行っていますが、
東松山の土地はゼロ円にする程ではないことが多いです。
ひとまず金額をつけて販売してみるとよいでしょう。

※ただし農地は別です

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