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原野商法と不要土地

売却のあれこれ

第二次大戦後、ベビーブームによる人口増加と都内への人口集中のため、

都心部では住宅が不足し、地価が高騰していきました。
もはや都内で土地は買えず、ドーナツ化現象といって
東京から少し離れた千葉・埼玉・神奈川に住宅用地が乱開発されていきます。
埼玉はドーナツ化現象の主役なのです。

ドーナツ化現象が起こった原因は都心の土地不足なのですが、
他に、都心の人口密集地では公害問題が深刻化し、
排気ガスや水質汚染によって居住環境が悪化したため、
良好な住環境を求めて郊外へ土地を求めた、という側面もあるそうです。

当時は郊外から都市部への人口流入が激しく、

都市部では急激な土地不足が起こり、

土地は一貫して値上がり基調になります。
昭和40年頃から土地は投機的に売買され、
北海道の山々が細切れにされて売買されたり、
埼玉の山林でも、意味不明に細切れ分譲されたところが沢山見られます。


値上がり基調から「土地は値上がりする」というイメージが定着すると、

もはや「郊外へ移り住みたい」から土地を買うというより、
将来の値上がりを期待した投機的購入が増えていきます。

当時の新聞広告には郊外分譲地の販売広告が数多く見られ、
「土地は目減りしない」「値上がりするから儲かる」という
土地神話が拍車をかけ、もはや実体経済をかけ離れて
「土地の権利を持っておけば安心」という感覚すらあったようです。


値上がりする安定資産。安全投資。
だから権利を持っておけばいい。権利証が欲しい。
もはや現地を見ないで購入しても所有権さえあればいい、という空気です。


これが分譲地としての実態を伴わない物件販売になると、

いわゆる原野商法というものになります。
当時は一流新聞に、当たり前のように新聞広告が出されており、
我先にと分譲会社に電話し、購入申込したそうです。


開発業者は民間企業ですから、その造成の質もピンキリ。
誠実に造成した住宅団地は、現在も利用されていますが、
森林伐採すら行わず、森をぶつ切りにして分譲販売し、
売り逃げた業者も沢山います。


というわけで、昭和30~40年頃、
原野商法の土地を購入した人々は、
詐欺に騙された、というより
「儲け話に乗っかって失敗しただけ」
という見方もあるようです。

※なにしろ失敗した本人が言ってました



当時は都市計画法の施行前。法律規制は緩いです。

駅もバスも無いような郊外の山林でも住宅建築が可能だったため、

資金不足の中小分譲業者は、

「安くて広い土地」を買収して土地分譲を始めます。

何しろ「土地を持ってれば儲かる」という信仰があります。

切り分けて販売すればだいたい売れてしまうわけです。

駅から離れた古い住宅団地はこういう始まりをしています。

特に都市部への通勤圏では、

駅から離れた郊外でも住宅地需要があったため、

複数の民間業者が大規模な土地開発を行っていきます。


昭和40年代中盤、

農村部・山間部の濫開発やスプロール現象が問題視され、

都市計画区域と調整区域の線引きが行われます。
すると住宅建築には開発許可が必要になり、

建築基準法上の接道義務が発生します。
分譲地として仕入れていた大規模土地は、

急に建築制限がかかるようになり、

「だいたい建築不可の住宅用地」になってしまいます。

線引前後で許可を取れていない土地は、

予算や設計の都合上、開発許可を取らないまま違法造成を続行。
そのまま売り切ってしまう分譲業者すらいました。

結局、許可を取っていないため、
開発道路は建築基準法上の道路に指定されず、
建築不可の分譲地が出来上がってしまったわけです。

東松山市でも、特に大谷・岡など北側の山林部に、

そういった土地の痕跡が見受けられます。



当時の分譲地ですが、
もちろん住宅目的で購入した人々も多かったです。

ドーナツ化現象の代表例ですが、
駅を離れて、バス便でなんとかたどり着くような場所の、
山林や岩盤を開発して住宅団地を造成した場所。
東松山でも数多くありますし、吉見町の高台にも沢山あります。


翻って人口減少社会の昨今。

こうした古い住宅団地の物件は世代交代の兼ね合いもあり、

数多く販売物件として売り出されています。

中古戸建は売却処分できることが多いのですが、
条件の悪い更地が残ったままだと、売れないことが多いです。
もはや現代は土地不足ではありませんから、
不便な場所に、数千万円かけて住宅ローンを組みたくないわけですね。

分譲面積は40坪以下の狭小地が多く、
現代のニーズに合わないことが多いです。
当時は土地不足のため、なるべく分譲面積を小さくして、
戸数を増やしたかったようです。
小さい土地だと27坪くらいでも切り売りされていました。

都内なら3階建てのペンシルハウスが建ちますが、

東松山で27坪の土地に住宅建築する人は、相当珍しいですね。



昭和30~40年代に土地を購入した人は、
実はそんなに高値で買っていません。
勿論、当時と貨幣価値の違いはありますが、
当時の購入価格は40万円~60万円くらいです。
一方、土地価格がさらに高騰した平成前後に買われた方は、
駅から遠い土地にもかかわらず坪20万円、
一番高い時期には坪40万円で購入している場所もあります。


さて現代。
それらの土地を売ろうと思えば、
近隣の駐車場用地にでもするしかないわけですが、
そうすると50万~100万円の世界です。

買った時と比べても大して変わらないし、
いいじゃないかと思うのですが、そうはいきません。

何しろ、この土地はバブル期を通過しています。
平成初めには「1000万円で譲って欲しい」

「2000万円で買います」という話が来ていたわけで、
今売ってしまうと"損した気になる"。

古い住宅団地の空地は、大半が
「損切りできない土地」だったりもするのです。

古い住宅団地でも50坪あれば建築用地として売れます。
しかし多くの場合、金額は100万円前後。
売るために測量したり、

山林と化した荒れ地を整地すれば赤字になるかもしれない。

そんな、どちらかといえば負動産になってしまった土地。
当時、投機目的で土地を購入した人々は比企地方に縁がありません。
何しろ新聞広告を見て購入を決意した方々です。
多くは都内在住だったり、相続が発生して散り散りになったりしています。


所有者不明土地問題や空家問題など、
世間で問題視されており、

若い世代が危機感を持っていればよいのですが、

もはや他人事だと思っている相続人も多く、

そもそも土地の場所がわからないもう20年現地を見ていない

という人もいます。



たとえば、昭和の時代に土地購入してから今まで40年間放置。

終活しようと土地処分を思い立ち、不動産会社に相談。

営業担当が物件の隣地所有者に挨拶したところ

「40年間俺が草を管理してたんだ!ふざけるな!」

と怒られるケース。これは実際にありました。


ゴミ捨て場のようになっている空地もありますが、

不法投棄されたゴミなので、所有者は何も知らないまま。

壊れた自動車が自分の土地に捨てられていた、というのもありました。

何年も前に投棄されたようで、ナンバーも剥がされており、

果たしてこれはどうしたものやら、と途方に暮れた記憶があります。



「次世代が困らないよう処分しなければ」

という売却ニーズは結構あります。
しかし、売れたって50万・100万の世界。

売買価格が低いと仲介手数料も安くなるわけで、
不動産会社が売却を受け付けてくれないことが多いです。

実際、人件費・機会損失を加味すると、

大体の不動産会社にとっては引き受けづらい物件です。


※低価格帯の仲介手数料については、法改正により
上限19.8万円(税込)まで頂戴できるようになりましたが、
それでも断られることが多いです



弊社も「ぜひ販売させて欲しい!」とは言えません。
頼まれたら可能な限りお手伝いしますが、
1物件預かるだけで、それなりの工数が発生しますから、
人件費も含めるとペイできないのが正直なところです。

とはいえ住宅団地の空き地なんかだと、
地元住民がボランティアで草刈りしているわけで、
やはり地域として解決したい課題ではあります。

いまどき「ゼロ円物件!」みたいなものが流行っていますし、

相続土地国庫帰属制度を検討している人も多いです。

昔よりは、不要土地を処分したいという機運は高まっています。


東松山の土地の場合、まともに接道していれば、

ゼロ円物件にならないことが多いです。

手数料含めても、お小遣い程度は手元に残ることがあります。


「ゼロ円で手間なく処分したい」と思ったところで、

そもそも土地自体に色々問題があって、

「タダでも要らないわ」と言われる土地が殆どです。


結局、地道に①場所を特定して②問題があればそれを解決して

③それ相応の(安い)価格にして、とやっていかないと話は進みません。



今まで相談頂いたうち、半分くらいは処分可能で、

半分くらいはどうしようもない、という感じです。

どうしようもないとしたら、じゃあどうするのか。

相続土地国庫帰属制度の利用を目指すか、

次世代で相続放棄するか、引き取り業者にお願いするか。

農地だったら転用できるのか、近隣が仮登記で時効取得を目指すのか。


方向性は色々ですが、一度ご相談頂くと目星が付けやすいです。

時間が許す限りは対応しますので、

ふと問題意識を抱いたらお問い合わせください。

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