３４条１２号と新築とリスクと築浅住宅の売却と残債と｜東松山で不動産売却をお考えならアルイエ東松山店

人は結婚し、家庭を築いて子供ができたところで、

注文住宅が欲しくなるものです。
少し広めな土地で家庭菜園をしたいと思えば、

土地面積は７０坪以上欲しくなる。

建物価格を考えると、土地代金は抑えたい。
そこで候補に挙がるのが「３４条１２号」の土地です。

東松山の"１２号"というのは、簡単に言えば
「その地域（市街化調整区域）周辺に血縁がある方が、
例外的に許可を得て建築する」という話です。

少し条文を取り出してみましょう。

(法第34条第12号の規定により定める開発行為)

第4条　法第34条第12号の規定により、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として定めるものは、次の各号に掲げるものとする。

(1)　東松山市総合計画審議会条例(昭和41年東松山市条例第6号)第3条第1号に規定する総合計画に基づき市が策定した土地利用に関する計画に即して市長が予定建築物の用途を限り指定した土地の区域において、当該指定に適合した建築物を建築する目的で行う開発行為

(2)　自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う開発行為で次のいずれかに該当するもの

ア　おおむね50以上の建築物(市街化区域に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、市長が指定した土地の区域(以下「既存の集落」という。)に、区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された日(以下「区域区分日」という。)前から自己又はその親族が所有する土地において行うもの

イ　本市又は本市に隣接する市町村の市街化調整区域に20年以上居住する親族を有する者が、既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの

ウ　本市又は本市に隣接する市町村の市街化調整区域に区域区分日前から居住する親族を有する者が、区域区分日前から自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの

～～以下省略～～～

ここで大切なのは太線部分、
「自己の居住の用に供する建築物」ということです。

つまり、１２号で建てたお家というのは
「あなたが住むため」に許可を得た建築物です。

建てたからには、あなたが住まなければなりません。

あなた以外が住めば、それは都市計画法違反です。

とある市町村のホームページには、こんな記載があります。

ちょっと文字が小さいですが、こう書いてあります。

「許可を受けた建築物は、
許可を受けた目的（用途）以外の目的で使用すると、
都市計画法違反になることがあります」

ちなみに都市計画法違反による罰則はこちら。

法第91条　第81条第１項の規定による国土交通大臣、都道府県知事又は市長の命令に違反した者は、１年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。

懲役とは穏やかではありませんね。

現実問題、自己居住の用途違反を理由として、
都市計画法違反が立件されているかというと、正直ほとんど無いでしょう。

とはいえ法律は法律。従う必要があります。

さて、あなたは３５年ローンを組み、巨額の借金を負って、

１２号の土地に立派なお家を建てました。

そのままずっと住んで一生懸命働き、住宅ローンを払い続けていれば、

それは当初抱いた理想の生活像です。

ところが人生、そう簡単に上手く行きません。

わかりやすいのは転勤。
急に関西へ異動を命じられたら？

拒否しようとしてもできない。
一家で関西へ転勤する羽目になり、
転勤先の賃貸住宅と今のお家で、家賃の二重払い。

あるいは残業の減少や奥様の産休など、
毎月の収入が減少した場合。
ハウスメーカーの言うままにローンを組んで、
返済比率が収入の３０％近くあると、
収入減に耐えられないケースがよくあります。

転職による収入減もメジャーな理由です。
営業職だったが心を病んでしまったり、
怪我によって肉体労働ができなくなったり。
職種を変えても、職場を変えても、
収入が減ることはよくあります。

一番多いのは離婚。

建築してみたはいいものの、
お子様や金銭、異性関係等を理由に夫婦関係が悪化。
ほとんどの理由は結果として「性格の不一致」。
２０～３０代の夫婦が新築後、
２～３年以内に離婚する例は本当に多いです。
奥様の収入を頼りにローン借入していたら最悪。

子供がいれば養育費も発生しますから、
一転して生活が苦しくなります。

ゼロ金利以降、住宅ローンは非常に審査が緩くなりました。
現状の年収に対して９倍くらいまでは容易に貸してくれます。

自己資金なんて、正直１０万円あれば大丈夫です。
諸費用はほとんど全て、住宅ローンに組み込めます。

で、なんとなく皆様ご存じの通り、

新築したお家は、すぐ売ろうとしても安くなります。
土地から新築して計４,０００万円かかったとします。
その物件をすぐ売ろうとしたら、
だいたい３,０００～３,５００万円くらいに下がります。

注文住宅はあくまで「他人のために設計したお家」。
一度住んだお家は「中古住宅」。
新築時の１０年保証等は新しい買主に承継できない。

新築にかけたお金は、

オーダーメイド料金が付加価値として乗った価格。
第三者が買おうとする価格ではない、ということです。

貯金の無い人がフルローンを組んで土地から新築した場合、
会計上、その人の財政状態はどうなるのか。
個人の貸借対照表は以下のようです。

＜資産＞　土地建物　時価２５００～３０００万円
　　　　　現金　　　ほとんど無し

＜負債＞　借入金　　３５００万円

ということになります。会社なら債務超過です。
倒産の危機ですね。

倒産する直前の会社を、毎年の収入で必死に補って
なんとか存続し続ける社長。そんなイメージです。

会計上、けっこう危険なことをしてるのです。

昔の人は「自己資金２～３割入れるもの」みたいな
感覚がありますが、実際正しい。
自己資金を２～３割入れて、
やっと資産と負債がトントンになります。

以上は「普通の新築住宅」の話。

１２号建築物はさらに厄介です。

なにしろ１２号建築物は
「あなたの居住目的」で建築したもの。

無許可で他の人に住まわせたら法律違反です。

当然の帰結として、
１２号で許可を得た新築住宅は、
売ろうと思っても売れません。

もう少し正確に言います。
都市計画法は所有権移転を禁じていません。
そのため１２号建築物であっても、
他人に売ることはできます。

ただし１２号新築住宅を買った人が、

勝手にそこに住むと都市計画法違反です。

あるいは、１２号建築物を、
許可なく他人に貸し出しても違反になります。

仮に、まったく東松山に血縁も地縁も無い人が、
１２号建築の築浅住宅を買ったとします。

なんの許可も得ず、勝手に住み始めたとします。
だからといって現実問題、
市役所から違反を指摘されることは、ほぼないでしょう。

ではそのお家が１年後に燃えてしまったら？
この人は建て替えできるでしょうか。

不可能です。

法律上「その人のための家ではない」からです。

実際、それは当たり前の話です。
そもそも市街化調整区域は市街化を抑制する区域です。
そこに、名義貸しして建てた１２号建築物を
即転売するようなことを許していれば、
市街化調整区域に住宅が沢山増えてしまいます。
法律の趣旨に反します。許さないのが当然といえます。

結果、焼け跡には、家を建てられない土地が残ります。
土地を売って、他所に移るしかありません。

もうひとつ、買主にとっては資金調達の問題があります。
「都市計画法違反」であり「建て替えできない」お家だった場合、
金融機関は住宅ローン融資をしてくれるでしょうか？

ほとんどの都市銀行はアウトです。
保証会社によっては表面上ＯＫとの見解もありましたが、
契約書等の書面に「買主の再建築は不可」「都市計画法違反」等の
文言があればＮＧになる、とのこと。

金融機関に隠ぺいして融資を通すこともできるかもしれません。

しかし、後に建て替えトラブルが起きて
金融機関に隠ぺいがバレれば、
これは不正融資の問題になります。
隠ぺいに協力した不動産会社も責任追及されるでしょう。

現金購入の買主がいれば、
都市計画法違反を承知のうえで購入することができます。
とはいえ、そもそも建て替えの問題がありますし、

東松山では、2000万円以上の住宅購入者は

８割以上が住宅ローン利用者です。

購入客が著しく少なくなるので、
結局、相応の値下げをしないと売れないでしょう。

厳しい話をしました。

現実では、急な転勤などもあり
家を手放さざるを得ないこともあります。
そのため、東松山市の場合（おそらく他の市町村でも）救済措置があります。

ざっくり言えば、

「１２号建築物は、

同じ１２号対象者が居住することは許します」

つまり、買主が１２号対象者ならＯＫです。

手続きとしては用途変更の許可申請を行います。

「Ａさん（１２号対象者）のための家」から
「Ｂさん（１２号対象者）のための家」というように、
開発登録簿の名義を書き換えます。

許可が降りれば都市計画法違反ではないですから、
当然、通常の住宅ローンも利用できます。
許可を得たうえで、通常の売買が可能になります。

とはいえ、そもそも１２号対象者は、
市街化調整区域の数多くの土地から希望地を選べます。
また、自分のための注文住宅を希望する人が多いです。

そんな中、他人のために設計された、
高額な築浅住宅に手を出す人は少ないです。
やはり割安感を出すため、値下げが必要でしょう。

こういった１２号築浅住宅は、
自己資金を入れずに３５年ローンで購入した人が大多数。

築２～３年で売りたいと思っても、
残債はほとんど減っていません。
そもそも残債以上で売れないと住宅ローンが消せません。

先ほど述べたように、
基本的に、土地から新築した住宅は「債務超過」ですから、
売ったらマイナスになります。
残債より高値で売れない以上、そもそも売却自体が難しい。

それでも毎月の返済は発生し続けます。

住宅ローンは正式な、単なる借金です。
残債を返さない限り逃れられません。

よくある相談は以下のようなケース。

「子供ができて賃貸住宅が手狭になり、
家賃を払うのが勿体ないと思って住宅新築した。
住宅ローンは全て夫名義。

２～３年後、不仲になって離婚。
子供は母親側に行き、夫は養育費を払うことになった。
もう住みたくない or 支払いが難しくなったので売りたい」

というパターン。年に２，３回は相談を受けます。

これ、基本的には無理です。

離婚協議で言いくるめられて
高額な養育費を払わされているケースが多かったりしますが、
そもそも住宅ローンすら無理やりオーバーローンで組んでいて、
奥様の給料も当てにできない。さらに養育費の支払い。
給与減少や転職が重なってたりすると、ほぼアウトです。

今まで述べたように、１２号建築物でもそうでなくても、
新築住宅の建築費用には付加価値分が乗せてあり、
売却時は購入総額の７０～８０％くらいの価格です。
残債よりショートしますので、借金を返せません。

住宅ローンは、土地建物を担保（借金のカタ）にとった融資です。
全額返済しない限り、ご自宅は売ることができません。

住宅ローンというのは、あくまでただの借金ですから、
借金が支払えず、返す当てもないとなれば、
当然ですが自己破産を視野に入れることになります。

軽い気持ちで住宅ローンを組んだのだけど、
一歩先には自己破産が待っている、というわけです。

弁護士の自己破産案件でも、住宅ローン絡みがそこそこあるようです。

曰く「住宅ローンは生活環境の変化にとても弱い」とのこと。
そりゃそうです。
そこに３５年住み続け、返済し続けることが可能なら
トータルで得するかも、というのが住宅ローンです。
転職・転勤・離婚。生活の根拠地が変われば容易にマイナスです。

市街地の土地をよほど割安で買えた、とか、
値上がり確実な都内の土地を買った、とかならわかります。
もしかすると将来、高値で転売できるかもしれません。

いっぽう１２号の土地は、嫌な言い方をすれば
田舎の畑に無理やり家を建てましたということです。
人口減少社会の昨今、
購入総額より高く売れる見込なんて無いのです。

本来、土地を買う段階で、
不動産業者やハウスメーカーから
「転売するのは難しいです」
「絶対に離婚しないでくださいね」
などと案内しておくべきなのだと思います。

とはいえ、新婚・若いカップルが一代決心して家を建てるというときに

「新築おめでとうございます！損するから離婚しないでくださいね！」

とは、さすがの私も言いづらい。

このようなケース、
信用情報を傷つけるか否かによって方針が変わりますが、
自己破産してしまうのが一番楽だと思うことも多いです。

貯金がほとんど無く、養育費があって車のローンもあって…