東松山市の地価動向

今回は、昨今の地価動向について、東松山市を中心に考えてみます。

適当に拾ってきたデータですが、

東松山市の公示地価平均データが以下の青部分になります。

一般的にどこの土地も同じですが、

地価のピークは平成６年頃。バブルの真っ盛り～終焉期のあたりです。

その後、平成まではほぼ一貫して地価低下し、

バブル期との比較だと、地価は３分の１～４分の１くらいになっています。

以下は東松山の地価公示地では一番良い土地。

平成3年では坪274万円という冗談みたいな価額です。

現在は坪54万円なのだそうで、５分の１になってしまいました。

実は、不動産価格に対して、

明確に相関関係がある数字、というものはありません。

日本経済の動向、金利、GDP、米国住宅指数などなど、

色々関連性のある数字はありそうですが、決め手にはなりません、

一部研究によると、人口と不動産価格の間には、

それなりの相関関係があるようです。

それも、総人口ではなく生産年齢人口です。

生産年齢人口とは、土地・住宅を購入するメインの年齢層で、

15歳～64歳の人口を指します。

東松山市人口ビジョンでは、東松山市の将来人口予測を行っています。

オレンジ色が生産年齢人口の部分。

もうずっと前から減少しており、さらに少なくなっていく見込です。

生産年齢人口とは働く世代で、

要するに不動産が欲しい世代のメインですから、

購買層の減少 ＝ 需要数の減少　⇒　競争の減少　⇒　価格の低下

という理屈で、中長期的に地価が低下していくのは必然とも思えます。

ちなみに、どこの市町村も、郊外では同じような形になります。

東松山市が特別なわけではありません。

私の感覚でお話しますが、ここ２～３年で、

東京23区は地価が5～15%上昇、

23区外・川崎・横浜あたりで5～10％上昇。

浦和・大宮が2～10％上昇。

川越あたりで0～5％上昇。といったイメージでしょうか。

東京中心の港区・千代田区・中央区あたりを中心に

急激な地価高騰があり、東京都心部を高騰の中心地として、

東京縁辺の人口拡大都市まで地価上昇が波及していくイメージです。

そこから離れて郊外部へ移ると、

ここ1～2年はわずかな地価上昇は見られる場合もありますが、

ロングスパンの傾向では生産年齢人口の減少・都心への人口流出が目につき、

おおよその郊外都市では地価が低下し続けています。

さて、みずほ総合研究所の報告によれば、

コロナウィルスにおける日本の経済損失は約30兆円、

予測のGDP比で約5.7%マイナスとの予測です。

リーマンショックの際、GDPは7.0%マイナスでしたので、

予測ベースではリーマンショック程の打撃は無いかもしれません。

しかし令和3年に入って再び緊急事態宣言が発令され、

コロナの影響が長引けば長引くほど、景気を悪化させる可能性は高いです。

先ほどの地価動向を見ればわかる通り、

日本経済全体が大きな打撃を受ければ、

結果的に地価は低下するものと考えられます。

総合的に考えると、東松山市の地価が好転する要素は、

あまり見つけられない現状です。

人口はここから減少していき、東京オリンピックが開催されたとしても、

そこが景気の折り返しとなり、地価も少しずつ低下していく、

というのがおおよその見込です。

もちろん、私たち不動産業者としては、

地価が上がることを待ち望んでいるのですが、

まったく楽観視できる状況ではありません。

バブル期前後の地価高騰を、

実際にその目でご覧になっている地主の方からすると、

現在の土地価格水準にご納得できないのは、

痛いほどよくわかります。本当に皆様おっしゃいます。

しかし一方、今の世代の方は、バブル当時の地価高騰を知らないため、

「売ったら損する」という感覚がありません。

むしろ、人口減少が目につき、東京への移住を志向しがちです。

空き地であれば、草木の管理も困ります。

そのため、相続が発生してお子様に権利が移った途端、

売れる土地はすぐに売却してしまうことが多いです。

また、不動産は分割しづらい資産のため、

相続時の遺産分割で揉めやすい資産でもあります。

特に相続の場面で大切なのは、家全体として、

資産をどのような形で次世代へ受け継いでいくか、ということです。

必要な土地はどこなのか、不要な土地はあるのか。

揉めやすい資産はあるか。揉めるなら生前に対策しておくべきか、

そもそも相続不動産であれば、その時価評価をどう考えるか。

実家は誰が継ぐのか、誰も継がないのか。

本来であれば、一度ぜんぶ洗い出して、

お子様を含めた話し合いを済ませておくのがベストです。

それが難しいのであれば、親の代で自ら資産評価を行い、

方針を固め、対策を行ったうえで遺言書に残しておく必要があります。

最近は終活が流行っていて、

親世代でも一定の危機感を持って頂けるのですが、

昔からの名家と呼ばれる農家地主のなかには

「土地さえあればよい」という決め込みがあり、

次世代の負担を思いやれない方も多いです。

子世代からの相談は多いのですが、親世代が頑なですと

我々第三者からはどうしようもありません。

なんとか、親子で話をしてもらえるとよいのですが。

※※その後・・・※※

令和６年現在、テーマは「二極化」です。

都内の地価高騰は続いています。建築単価は下がることなく、

マンションの価格は東松山でも上昇してきました。

一方、地方都市は都内のように所得の上昇がありませんので、

「買える限界」があります。

結局、東松山全体では大した値上がりもなく上がり止まり。

むしろ建築単価が高くなったせいで土地が売れず、

物件が余って、若干取引価格が下がっています。

所得の上昇があり外国人買いも狙える、

都内や地方大都市の不動産価格は、まだまだ上昇。

確か銀座の地価はバブルを超えたのではなかったでしたっけ。

若い世代の"地方離れ"は顕著になってきており、

東松山でも市街地はまだ良い方なのですが、

駅２０分を超えた地域や調整区域の宅地などは、

"タダでも要らない"土地が増えてきています。

特に市街化調整区域の農地は、11号区域が終わって

「何もできず、手放すこともできない土地」でしかありません。

次世代への課題は山積みです・・・