路線価って何？

今回は路線価と取引価格、相続税評価について。

以前、東松山駅近くの土地を取引したときのこと。

販売価格は50坪で1,800万円位だったと思います。

看板を立てて、すぐに近所の方が買いたい、といらっしゃいました。

そのとき、買主の方がおっしゃったのが

「この土地は”路線価”から計算すると1,300万円くらいが妥当だから、

それくらいにしてくれませんか」ということ。

なるほど確かに、

路線価から計算すると1,100万円くらいの土地で、

100%評価に直して1,300万円くらいが適性といえるかもしれません。

しかしその土地は実際、1,800万円で売れる土地でしたので売主も譲らず、

結局申し訳ないとも思いつつ、1,800万円で購入して頂きました。

そもそも「路線価」とは何でしょうか。

弊社・松堀不動産コンサルティングの敷地を例にして考えてみましょう。

こちらは全国地価マップより抜粋ですが、

評価単位となる土地ごとに接する路線価、

つまり左側の「79D」が路線価となります。

この路線価は「相続税路線価」といって、国税庁が算出した金額です。

Dは借地権割合といって、

借地・底地・アパート評価の場合などで使われますがいったん置いておきます。

「79」は平米あたり1,000円単位の表記で、79,000円/㎡ のこと。

弊社が入っているMプラザビル3、

というのは1,100㎡くらいの敷地ですから、弊社敷地の相続税評価額は

路線価×地積＝相続税評価額

79,000円/㎡×1,100㎡ ＝ 86,900,000円

となります。

実際は、各種補正が入り、

さらに規模格差補正率なども適用できると思われますので、

自用地の場合、ざっと6,500～7,000万円くらいの相続税評価額でしょうか。

一方、路線価は「相続税路線価」だけではありません。

先ほどとは、金額が違っていますね。
こちらは「固定資産税路線価」といって、

市町村が固定資産税を課税するのに算定基準として使う価格です。

計算方法はやや複雑ですが、

簡便には　路線価×地積 ＝評価額 という計算方式なので、

67,200円/㎡×1,100㎡＝73,920,000円

となります。

固定資産税評価の場合、規模格差補正率に準ずるような、

大規模土地の評価額を下げる補正率を入れない市町村が多く、

東松山市もそれに準ずる模様です。

ざっと感覚的には、6,000万円位前後の固定資産税評価額でしょう。

その他の有名な土地価格の指標として、

「地価公示価格」があります。

ちょうど地価公示の基準地となっています。
ちなみに令和5年の価格は118,000円/㎡です。

この３つの価格は、それぞれ役割が違います。

一般的に言われる「路線価」というのは「相続税路線価」のことです。

尚、郊外に行くと路線価が付されていない地域も多いです。
その場合は、倍率表と固定資産税評価証明をもとに相続税評価額を算出します。

さて、相続税路線価は、公示地価の80％を目安に設定されています。

固定資産税路線価は、公示地価の70％を目安に設定されています。

地価公示価格は、１地点につき

２人以上の不動産鑑定士が行った鑑定評価をもとに

国が設定しているものです。
地価公示価格は、不動産取引の指標となるもので、

この価格をもとに相続税評価・固定資産税評価が設定されています。

地価公示価格は「不動産取引価格の指標」とされています。
しかし、実際の不動産取引が、

地価公示価格に沿った価格で行われる必要はありません。
あくまで需要と供給の折り合う金額・条件で行われるものです。

従って、不動産取引価格が地価公示価格と異なることも多くあります。

たとえば駅から近い人気の土地。
地価公示価格の1.3倍くらいで売買されることが、よくあります。
駅に近ければ近いほど、希少性が増しますから、

その分、供給に対して需要が過剰になり取引価格が高騰するわけです。

一方、駅から離れた郊外の土地は、

公示価格の0.5～0.8倍くらいになることもあります。
需要に対して供給が多すぎるか、需要自体が少ないせいです。

また、大規模な土地は、

大きければ大きいほど、平米あたりの単価は下がるのが一般的です。

住宅用地としては、

その地域の平均的な住宅敷地面積くらい（東松山では150～200㎡くらい）が

一番需要が多いため、平米単価の基準になりやすいです。

東松山市では見られないかもしれませんが、

駅近くの商業地域では、ひとつひとつの土地は小さくとも、

それらをまとめて100坪～500坪くらいにすれば、

ビル・マンション用地として売却単価がぐっと上がることもあります。
この場合は「どれくらい大きな建物を建てられるか」が評価基準となります。

"一種単価"と呼ばれますが、容積率（建てられるボリューム）が

大きいほど、取引価格が高くなるわけです。

また、工場用地など事業用地は大きくても、

それなりの単価で取引されます。この場合、その建物を使って

上げられる収益から逆算して価格が決定します。

同じ大きさの建物でも、

東松山駅前にオフィスビルを建てても大して儲かりません。

一方、新宿駅前に同じビルを建てれば、テナント賃料は莫大です。

その差は、モロに土地価格へと反映されるわけです。


ともあれ、土地は日本全国すべて、姿かたちが違うものです。
上記のような机上の数字だけで決まるものでもありません。

上水道は？下水道は？排水は？埋設管は？ガラは？越境は？トラブルは？隣地の人柄は？過去の事件は？騒音は？火災は？浸水は？ハザードマップは？周辺の販売状況は？現在の競合物件は？

・・・等々、あらゆる要素を加味して、取引価格が決まります。

昔から相続されてきた土地、郊外の大きめな土地などは、

きちんと調べてみると水道管が他人の敷地をまたがっていたり、

排水が上手に取れなかったりと、問題を抱えているところがあります。

これを綺麗にすると工事費用が多大になるので、

所有者が想定するより、低い時価評価になることが多いです。

ご自分でも調べることはできますので、

上水道配管図、ハザードマップ、

それから下水道地域でなければ浄化槽の排水先があるかどうか、

境界杭はあるか。

少し怪しいな、と思った方は、一度調査してみるといいかもしれませんね。