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34条11号・34条12号 まとめ

売却のあれこれ



ご質問が多いので、簡単にまとめますね。


市街化調整区域の土地について、主な制限3種類です。


・都市計画法第34条11号区域


原則、誰でも建築可。
東松山市では「第二種低層住居専用地域」に準ずる。
令和5年4月以降、一部の既存住宅団地のみ。

主な用途】
・ 住宅
・ 住宅兼事務所、住宅兼店舗
・ 共同住宅、寄宿舎又は下宿
・ 老人ホーム、保育所、福祉ホームその他これらに類するもの

・ 店舗、飲食店(認められる用途で床面積150㎡以内、2階まで)



・都市計画法第34条12号区域


限られた人のみ建築可。
親族、というのは建築主から6親等以内、または配偶者から3親等以内です。

主な用途と要件】

・自己居住用の建築物
 →東松山市又は隣接する市町村の市街化調整区域に
  20年以上居住する親族がいる人ならOK


※土地は「既存集落」に所在する必要がある。
それなりに家が立ち並んでいる場所、ということ

※その他、持ち家が無いこと、ローンが通ることなど要件がある


※20年以上市街化調整区域に居住する人の、自己業務用なら可能な場合も



・同一用途、同一規模の建築物の建て替え



条件に当てはまれば誰でも建築可。
都市計画法第43条建築許可による。
古い建物があって、その建て替え目的で購入します。


築20年を経過した建物の建て替えは可能なことがある。
同じ面積で、同じ用途または類似した用途に限る。



※用途変更(所有権移転、建替等)が認められた場合のみ
※破産、困窮などやむを得ない場合は5年所有で用途変更が承認されることもある



以上は都市計画法の制限です。
農地の場合は、上記に加えて、農地法上の制限が付加されます。



都市計画法で建築OKでも、農地法で引っかかることもありますから、
一筋縄ではいきませんね。



また、都市計画法はOK、農地法はOK、よし行けると思いきや、
水道が通っていないとか、汚水雑排水の排水先が無い場合。
あるいは、ガケになっていたり、すごい量の埋設物が埋まっていたり。
また、ほとんどの場合、下水道ではなく浄化槽での排水になります。



市街化調整区域は、"原則建築不可"です
要するに田舎です。
都心部のように、生活インフラも整備されていないし、
街灯が少ない、ガードレールが無い、等の不便があります。



そんな不便な場所を開拓して家を建てる、というイメージです。
だから、土地を買う費用以外にも、整地費用や造成費用がかかることがあります。



金銭面では広い割には安く買えることもありますが、
それと引き換えのデメリットもありますから、
さまざま天秤にかけて、購入判断をしてくださいね。



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