相続登記の義務化と所有者不明土地に関する法改正

数字で見ると結構リアルなのですが、
令和元年度での日本の死亡者数は約１３８万人です。

日本では死亡者数が年々増加しており、
昭和５８年には約７４万人の死亡者数ですから、
４０年足らずで倍増しています。

死因のベスト３は「悪性腫瘍」「心疾患」「老衰」とのことで、
多くは第１次ベビーブーム（昭和２２～２４年）に
生まれた高齢者の死亡によるものです。
自然減少、ということですね。

そんな死亡者数１３８万人のうち、
相続税が課税された件数は約１１万件。

相続税がかかるのは全体の約８％、ということです。

相続税が発生すると、税理士が関与するか、
相続人自ら相続税の申告書を作成します。
相続発生から４ヶ月以内の準確定申告、
１０ヶ月以内の相続税申告、と期限も定められます。

必然的に、納税義務者は相続手続きへの関心が高くなります。

相続が発生すると不動産は相続人へ引き継がれます。
相続不動産の名義換え（相続登記）は
相続税の申告手続きの流れとともに
税理士にアドバイスされて手配することが多いです。

逆に、相続税が発生しない場合。
つまり全体のうち９２％、
１２７万人の死亡については相続税が発生しません。

この場合、相続人達が自発的に動いて

①遺産分割の決定
②遺産分割協議書の作成
③不動産・金融資産等の名義換え

これらを手配することになります。

※遺言書がある場合は別

相続税が発生しないケースでは、
基本的に「いつまで」という期限がありません。

遺言書が無いと、相続する割合で揉めたりするし、
特に不動産はデリケートな話題だったりするため、

「金融資産はみんなで分けるけど、不動産の相続登記は放置」

という例が結構多いです。問題の先送りです。

最近の４０代以上の方は関心が高く、
"相続登記を放置"ということに危機感を抱いています。

それでもやはり、色々な理由で話し合いがまとまらず、
なんだかんだ数年経過してしまう例が散見されます。

手をこまねいているうちに、
相続人にも相続が発生してしまい、
相続分が分散してしまうと色々大変です。

相続登記を放置して６０年。気が付いたら相続人が２６人、

うち１人は行方不明、１人は国外、２人は認知症。

という例が先日ありました。
こうなると、本当に相続登記できるかどうか怪しいです。

令和２年の国交省調査によれば、
日本の不動産のうち所有者不明土地は２４％。
その原因は相続登記の未了が６３％、
住所変更登記の未了が３３％とのことです。

人口減少社会ですから、郊外では土地活用の見込がありません。
田舎の土地は活用されないまま放置されていく一方です。

農地法に保護され所有権移転もままならない農地は
本格的に放棄されていきます。

そんな状況下、所有者不明土地は増加する一方です。
そこで国は「相続登記の義務化」へ向けて動いていきます。

不動産登記法の改正は交付されており、
令和６年４月１日から施行されます。

相続を知った日から３年以内に相続登記を行わないものは
１０万円以下の過料に処されます。

過料というのは刑事罰です。
ただし前科はつきません。罰金みたいなものです。

この時、問題になるのは

「相続で揉めていて遺産分割が決まっていない物件」です。

誰が相続するか決まっていない不動産ですね。
相続人が確定していないと、相続登記ができません。

そこで、揉めている相続については
「相続人申告登記」というものを行います。
相続割合とは関係なく、「私は所有者の相続人です」
ということを申し出る登記になります。

これに持分割合は記載されません。
所有権を主張するものではなく、
連絡先を登記するようなイメージですね。

相続登記の促進措置として、
価額１００万円以下の土地の相続登記は
登録免許税を非課税とする改正も行われました。

他にも「所有者不明土地」「相続登記未了土地」への
対処は進んでいます。

・住所変更登記の義務化

令和８年４月までに施行。

住所変更日から２年以内に住所の変更登記を行うことが義務化。
（申告漏れには過料の罰則あり）

※登記官による職権変更登記もできるようにする

・相続土地国庫帰属法の施行

令和５年４月２７日に施行。
土地管理費相当額１０年分を徴収することで国庫へ帰属可能に。

・共有物の利用を円滑化

令和５年４月１日施行。
行方不明者がいる共有土地について、
不明共有者の持分価額に相当する金銭を供託することで、
不明者の持分を取得できる。

・遺産分割協議の期限設定

令和５年４月１日施行。
相続開始から１０年を経過した土地は、
法定相続割合で相続したものとされる。

「住所変更登記の義務化」ですが、
相続登記の義務化に隠れて忘れがちです。
過料に処されるとのことですから気を付けましょう。

「遺産分割協議の期限設定」は実務的にありがたい制度。
揉めてもいいけど１０年までね、ということです。

「相続土地国庫帰属法」は、
「相続した要らない土地を国に押し付けることができる」
制度なので、待ちに待った制度かもしれません。

とはいえ「お金を支払って国へ帰属させる」必要があり、
何より「境界確定」が必要です。
予納金を含めると、最低でも原野で６０～１００万円、
宅地で１００～１５０万円は費用が発生しそうです。

山奥の土地など、隣地所有者が立ち会ってくれず、
境界が確定しなければ費用倒れに終わります。

土地上に建物や工作物がある場合、土壌汚染・埋設物がある場合、
崖地や他者が利用している土地等は国庫へ帰属できません。

また、国庫へ帰属させるには法務大臣の「承認」が必要です。
審査に通らなければ帰属させられません。

不要土地の国庫帰属については、
とにかく境界確定が重たい負担ですから
正直そこまで広まるようには思いません。
放置しておいた方がマシ、と考える人が多いでしょう。

ともあれ、国は所有者不明土地の対処に本気で取り組んでいます。
改善の余地はまだまだありますが、
「所有者不明土地の放置を何とかしよう」という気概を感じます。

売れる土地・売れない土地・
意外と価値がある土地・どうしようもない土地と、
世の中にはいろんな土地があります。

市場価値としてはどうしようもない土地も沢山ありますが、

処分可能な土地も、たまにあります。

国庫に帰属させるのもいいのですが、

持ち出しで費用が出てしまうし、とかく測量が厄介です。

赤字で処分するのは最終手段ですから、
そのまえに、一度ご相談ください。